poradnik

Jak sprawdzić wartość mieszkania - metody

  • Zuzanna Jóźwiak
  • Nieruchomości

Jak sprawdzić wartość mieszkania - metody

Wartość rynkową nieruchomości najczęściej ustala się przed wystawieniem jej na sprzedaż. Można to zrobić na kilka sposobów, w tym samodzielnie. Niekiedy jednak wartość rynkowa mieszkania będzie musiała zostać określona przez eksperta. Dowiedz się, co powinieneś wiedzieć o określaniu wartości rynkowej nieruchomości.

Od czego zależy wartość rynkowa mieszkania?

Ustalając wartość rynkową mieszkania, należy uwzględnić szereg czynników. Najważniejsze parametry, które w największym stopniu wpływają na cenę nieruchomości, to przede wszystkim:

  • Lokalizacja, w tym piętro. Mieszkania położone w granicach tego samego miasta nigdy nie mają tej samej ceny. Jedną z przyczyn tych rozbieżności jest lokalizacja - niektóre dzielnice uchodzą za bardziej prestiżowe od innych. Także piętro, na którym znajduje się lokal, nie pozostaje bez znaczenia. Z reguły najtańsze okazują się mieszkania na parterze.
  • Metraż i rok budowy. Nie zawsze mieszkanie w nowym budownictwie będzie droższe. Małe mieszkanie w zabytkowej kamienicy położonej w centrum miasta może mieć o wiele większą wartość od większego mieszkania na nowym osiedlu, ale zlokalizowanego na obrzeżach miasta.
  • Stan techniczny, standard wykończenia i rozkład pomieszczeń. Wartość rynkowa mieszkania zależy też od tych czynników. Mieszkanie wymagające generalnego remontu jest tańsze niż mieszkania, do których można się wprowadzić od razu po zakupie. Także niefunkcjonalny rozkład pomieszczeń czy skosy wpływają na cenę lokalu.
  • Stan prawny. Niektóre nieruchomości trafiające na rynek nie mają uregulowanej sytuacji prawnej, np. w ich księdze wieczystej jako właściciel figuruje osoba zmarła czy widnieje w niej ustanowiona na rzecz banku hipoteka. Takie nieruchomości są tańsze, bo kupującego i sprzedającego czekają dodatkowe formalności.
  • Wysokość czynszu. Lokale z wysokim czynszem mogą być tańsze. Przyczyna jest prosta - znalezienie chętnego na taką nieruchomość będzie trudniejsze. Niższa cena może być skutecznym wabikiem.

Warto pamiętać, że wartość a cena nieruchomościto nie to samo. Kłopoty finansowe, problemy osobiste czy nagły wyjazd za granicę - to przykładowe powody, dla których możesz chcieć szybko sprzedać nieruchomość. Wówczas cena sprzedaży odgrywa kluczową rolę i jej obniżenie pozwala szybko znaleźć nabywcę.

Czym jest cena rynkowa mieszkania? To kwota, jaką ze sprzedaży lokalu na wolnym rynku może otrzymać jego właściciel. Cena jest ustalana na podstawie szeregu czynników - pod uwagę bierze się m.in. wspomniane już: lokalizację, metraż czy stan prawny.

 

Jak sprawdzić wartość mieszkania - trzy sposoby

Wartość rynkowa lokalu może zostać ustalona na kilka sposobów. Nie zawsze będziesz musiał korzystać z pomocy specjalisty - rzeczoznawcy.

Jak samodzielnie ocenić wartość mieszkania?

Jak wyliczyć wartość mieszkania bez pomocy eksperta? Jeżeli w planach masz sprzedaż posiadanego lokalu, to najprościej będzie sprawdzić ceny nieruchomości na lokalnych portalach ogłoszeniowych. Musisz wziąć jednak pod uwagę fakt, że oferty te nie będą w pełni odzwierciedlać rzeczywistej sytuacji na rynku. Powodem jest zawyżanie cen przez sprzedających. To częsty zabieg - każdy sprzedawca przygotowuje się na to, że kupujący będzie negocjował ostateczną cenę, za jaką nieruchomość zostanie sprzedana.

Na portalach branżowych znajdziesz też mniej lub bardziej rozbudowane kalkulatory, za pomocą których możesz wyliczyć wartość rynkową mieszkania.

Wartość rynkowa mieszkania ustalona przez rzeczoznawcę

Wartość rynkowa mieszkanianiekiedy musi zostać ustalona przez rzeczoznawcę. Taka sytuacja ma miejsce choćby przy staraniu się o kredyt hipoteczny czy podczas zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych - jeżeli nie chcesz przepłacać. Posiadanie wyceny sporządzonej przez niezależnego eksperta może być atutem również przy sprzedaży. Wówczas będziesz mógł udowodnić potencjalnemu kupcowi, że nie zawyżyłeś ceny lokalu.

W ramach wyceny przygotowanej przez rzeczoznawcę otrzymasz operat szacunkowy. Znajdziesz w nim informacje m.in. o metodologii wyceny i informacje o czynnikach, jakie ekspert uwzględnił, przygotowując dokument.

W zależności od rodzaju nieruchomości i jej lokalizacji, za sporządzenie operatu szacunkowego zapłacisz od 500 do 1000 zł.

Jak ocenić wartość mieszkania - pomoc pośrednika

Z tego rozwiązania możesz skorzystać, gdy planujesz sprzedać posiadaną nieruchomość. Przewagą agenta nieruchomości jest znajomość lokalnego rynku i doświadczenie. W rezultacie jest on w stanie szybko i trafnie określić wartość rynkową nieruchomości. Z reguły taka wycena ma miejsce po obejrzeniu lokalu i zapoznaniu się z dokumentacją (istotna jest przede wszystkim księga wieczysta nieruchomości).

Ile kosztuje sprawdzenie wartości rynkowej nieruchomości przez pośrednika? Jeżeli masz zamiar zwrócić się o pośrednictwo do danego biura, to możesz liczyć na to, że usługa będzie bezpłatna. W innych przypadkach wycena dokonywana jest indywidualnie.

Rynkowe ceny mieszkań w wybranych miastach Polski

W trakcie użytkowania mieszkania czy domu może zajść potrzeba sprawdzenia, czy jego wartość uległa zmianie. Poza wspomnianym już zapoznaniem się z ogłoszeniami warto jeszcze sprawdzić średnie rynkowe ceny nieruchomości. Pomocne są w tym raporty publikowane przez firmy specjalizujące się w zarządzaniu nieruchomościami czy doradcze.

Należy pamiętać, że co do zasady nieruchomości z czasem zyskują na wartości. Przykładowo według Emmerson Evaluation trend roczny zmian cen w 2020 r. w wybranych miastach Polski prezentuje się następująco:

  • Warszawa. Rynek pierwotny - średnio 10 800 zł za mkw., trend roczny 7 proc.; Rynek wtórny - średnio 9800 zł za mkw., trend roczny 8 proc.
  • Wrocław. Rynek pierwotny - średnio 8900 zł za mkw., trend roczny 11 proc.; Rynek wtórny - średnio 7200 zł za mkw., trend roczny 9 proc.
  • Sopot. Rynek pierwotny - średnio 16 700 zł za mkw., trend roczny 11 proc.; Rynek wtórny - średnio 10300 zł za mkw., trend roczny 7 proc.

Informacje z takich raportów również mogą ci pomóc oszacować wartość rynkową mieszkania i właściwie je wycenić, zanim wystawisz nieruchomość na sprzedaż.

Zuzanna Jóźwiak Zuzanna Jóźwiak

Przeczytaj również

  • Zuzanna Jóźwiak

Aktualnie wynajem nieruchomości to jedno z bardziej zyskownych pasywnych źródeł dochodu. Dostrzegasz drzemiący w mieszkaniach i domach potencjał biznesowy? Zanim zaczniesz wynajmować...

  • Anna Buczkowska

Kupno mieszkania to jedna z najpoważniejszych inwestycji w życiu każdego człowieka. Wiąże się ona z dosyć wysokimi kwotami, dlatego wiele osób zastanawia się, jak negocjować cenę nieruchomości...

  • Patrycja Kowalewska

Kupiłeś mieszkanie, korzystając z kredytu hipotecznego i teraz zastanawiasz się, czy możesz je sprzedać? Dowiedz się, jak wygląda sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt. Podpowiadamy też, jak...