poradnik

Jak sprzedać mieszkanie – kredyt, dokumenty, podatek

  • Marek Pawłowski
  • Nieruchomości

Jak sprzedać mieszkanie – kredyt, dokumenty, podatek

Sprzedaż mieszkania wiąże się z szeregiem formalności – w tym ze zgromadzeniem niezbędnych dokumentów, podpisaniem umowy z kupującym i zapłatą podatku. Jeżeli planujesz w najbliższym czasie zbyć nieruchomość, zobacz, o czym powinieneś pamiętać.

Sprzedaż mieszkania krok po kroku

Zastanawiasz się, jak sprzedać mieszkanie? Szacuje się, że znalezienie kupca i ustalenie szczegółów transakcji zajmuje od 3 do 24 miesięcy. Jeżeli chcesz szybko sprzedać mieszkanie lub dom, to w pierwszej kolejności powinieneś zorientować się, jak przebiega taka transakcja. Sprzedaż mieszkania krok po kroku to:

  1. Zgromadzenie dokumentów niezbędnych do sprzedaży nieruchomości.
  2. Wycena nieruchomości.
  3. Przygotowanie mieszkania do sprzedaży.
  4. Stworzenie i dystrybucja ogłoszenia o sprzedaży mieszkania.
  5. Ustalenie szczegółów z nabywcą.
  6. Zawarcie umowy (umów) z kupcem.
  7. Zapłata podatku od sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli przygotujesz się do sprzedaży mieszkania lub domu, to jest szansa, że proces ten skróci się do minimum – kilku lub kilkunastu tygodni. Dla wielu kupujących duże znaczenie ma jakość kontaktu ze sprzedawcą. Z tego względu warto wykazać się elastycznością choćby w zakresie godzin prezentacji mieszkania.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Sprzedaż domu z kredytemczy sprzedaż mieszkania z kredytem od sprzedaży nieruchomości w pełni sfinansowanej różni się formalnościami. Aby sfinalizować taką transakcję, potrzebne będą dodatkowe dokumenty z banku:

  • Zaświadczenie o aktualnej wysokości zadłużenia. Ten dokument z pewnością będzie chciał zobaczyć potencjalny kupiec.
  • Promesa, że po spłacie kredytu bank zezwoli na wykreślenie hipoteki. To dodatkowe zabezpieczenie kupującego.

Pośrednik, który zajmie się znalezieniem kupca, musi zostać poinformowany o tym, że nieruchomość została zakupiona przy pomocy kredytu hipotecznego. Taka informacja powinna znaleźć się również w treści ogłoszenia. Mimo że księgi wieczyste są jawne, to najlepiej, aby kupujący dowiedział się o kredycie od sprzedającego lub jego pełnomocnika.

Pozostałe czynności – czyli spisanie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości i sfinalizowanie transakcji u notariusza – odbywają się w sposób analogiczny jak przy sprzedaży każdej innej nieruchomości. Po podpisaniu aktu notarialnego z banku należy odebrać jeszcze tzw. list mazalny – to pozwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania?

Aby sprzedaż mieszkania mogła dojść do skutku, niezbędne jest zgromadzenie dokumentów. Najważniejszy z nich potwierdza prawo własności – to akt notarialny nabycia nieruchomości. Więcej formalności czeka osoby sprzedające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Dokumenty potrzebne do sprzedaży takiego mieszkania to:

  • Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające, że sprzedający jest członkiem spółdzielni.
  • Zaświadczenie o braku zaległości względem spółdzielni mieszkaniowej.
  • Zaświadczenie, z którego będzie wynikać, kto jest zameldowany w mieszkaniu.

Warto też przygotować numer księgi wieczystej – zapyta o niego każdy potencjalny kupiec lub reprezentujący go pośrednik. Sprawdzenie zawartości księgi wieczystej to jedna z podstawowych czynności, jakie należy wykonać przy zakupie nieruchomości.

Nabywca może też zażądać wglądu do innych dokumentów – np. takiego, z którego będą wynikać opłaty administracyjne. Jeżeli sprzedajesz dom jednorodzinny, to kupującego może interesować decyzja w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości.

Jak sprzedać mieszkanie bez pośrednika?

Sprzedaż mieszkania bez pośrednikówjest możliwa, ale wymaga od sprzedającego dużego zaangażowania. Jako właściciel nieruchomości będziesz musiał:

  • Zadbać o przygotowanie treści ogłoszenia, które należy systematycznie odświeżać na portalach ogłoszeniowych. Stworzenie dobrej oferty wcale nie jest sprawą prostą – pamiętaj, aby podkreślić walory nieruchomości i koniecznie dodać do ogłoszenia zdjęcia.
  • Przygotować mieszkanie do sprzedaży i prezentować je potencjalnym nabywcom. Według specjalistów pomieszczenia warto odpersonalizować – usunąć pamiątki czy zdjęcia. Dobre wrażenie zrobią świeże kwiaty w salonie czy zapach kawy.
  • Samodzielnie negocjować warunki, na jakich odbędzie się sprzedaż nieruchomości. To najtrudniejszy etap. Jeszcze przed spotkaniem z potencjalnym kupcem określ, o ile jesteś w stanie obniżyć cenę nieruchomości.

Nie masz doświadczenia w sprzedaży mieszkań lub domów? Skorzystanie z pomocy profesjonalisty może ci się opłacić – w ten sposób nie popełnisz błędów, które spowodują, że zainteresowanie twoją ofertą będzie niewielkie.

Jeżeli uznasz, że pomoc pośrednika to dobre rozwiązanie, to pamiętaj, że możesz zdecydować się na umowę na wyłączność lub umowę otwartą. Co do zasady pierwsza opcja zapewnia lepsze zaangażowanie pośrednika w proces sprzedaży nieruchomości.

Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku. Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości? W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych można przeczytać, że podatek należy zapłacić od sprzedaży:

  • nieruchomości lub ich części,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (użytkowego) oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Podatek jednak nie wystąpi, gdy sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie pięciu lat podatkowych, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie lub wybudowanie.

Przykład: Kupiłeś mieszkanie w kwietniu 2020 r. Okresu 5 lat nie liczysz od miesiąca sprzedaży nieruchomości, ale od końca 2020 r. Oznacza to, że nieruchomość na sprzedaż będziesz mógł wystawić dopiero w styczniu 2026 r.

Podatek od sprzedaży nieruchomości a ulga podatkowa

Sprzedając nieruchomość po upływie pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania, nie zapłacisz podatku. Nie jest to jednak jedyny wyjątek. Kiedy można sprzedać mieszkanie bez podatku? Jak nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje tzw. ulgę mieszkaniową (art. 21 ust. 1 pkt 131). By z niej skorzystać, wystarczy przeznaczyć cały dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na zakup innej nieruchomości (lub gruntu pod budowę domu jednorodzinnego), zaspokajając w ten sposób własne potrzeby mieszkaniowe. Wówczas również nie będziesz musiał zapłacić podatku.

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

W kontekście sprzedaży mieszkania lub domu często pojawia się pytanie, ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości. Od wielu lat podatek od sprzedaży nieruchomości ma stałą wysokość – wynosi on 19 proc. od dochodu (nie od kwoty transakcji). Czy podatek od sprzedaży nieruchomości występuje zawsze? Nie – kluczowe jest uzyskanie dochodu w rezultacie zbycia nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat kalendarzowych od jej nabycia lub wybudowania oznacza konieczność zapłaty podatku i złożenia deklaracji (PIT-39) do właściwego urzędu skarbowego.

Sprzedaż mieszkania – często zadawane pytania

  1. Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Od strony formalnej sprzedaż mieszkania z lokatorem jest możliwa. Jednak znalezienie kupca na taką nieruchomość nie będzie łatwe. Proces eksmisji lokatora, który nie płaci czynszu, może trwać nawet latami. Nie każda osoba poszukująca mieszkania czy domu jest gotowa poświęcić swój czas i pieniądze na prowadzenie spraw w sądzie.

  1. Jak sprzedać współwłasność mieszkania?

Współwłasność nieruchomości może być zniesiona m.in. przez sprzedaż – takie rozwiązanie przewiduje kodeks cywilny. Z reguły do sprzedaży rzeczy wspólnej (w tym wypadku nieruchomości) dochodzi wówczas, gdy jej podział nie jest możliwy lub żaden ze współwłaścicieli nie zgadza się na jej przejęcie.

  1. Czy możliwa jest sprzedaż mieszkania TBS?

Sprzedaż mieszkania TBS to mylący zwrot, gdyż partycypant nie jest właścicielem nieruchomości. Możliwa jest jednak cesja praw i obowiązków wynikających z umowy o partycypację. W tym przypadku kupujący nabywa po prostu prawo i obowiązki dotychczasowego partycypanta.

  1. Czy można sprzedać działkę zaraz po zakupie?

Tak, można. Jednak jako sprzedający musisz pamiętać, że taka transakcja będzie wiązała się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. W rezultacie w pierwszej kolejności powinieneś sprawdzić, czy sprzedaż działki tuż po jej nabyciu będzie dla ciebie opłacalna.

  1. Jak szybko sprzedać mieszkanie?

Aby szybko sfinalizować sprzedaż mieszkania, musisz się przygotować do tej transakcji. Jeżeli zgromadzisz odpowiednio wcześniej wszystkie niezbędne dokumenty i zadbasz o schludny i neutralny wystrój pomieszczeń, masz szansę zbyć nieruchomość w krótkim czasie.

  1. Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Formalnie kredyt hipoteczny nie stanowi przeszkody do zbycia mieszkania czy domu jednorodzinnego. Jednocześnie sprzedaż nieruchomości z hipoteką na rzecz banku oznacza więcej formalności. Konieczne jest poinformowanie pracowników banku o sprzedaży lokalu czy domu i uzyskanie dodatkowych dokumentów, w tym promesy na wykreślenie hipoteki.

  1. Jakie podatki od sprzedaży nieruchomości trzeba zapłacić?

Podatek dochodowy to jedyny podatek, jaki należy zapłacić po sprzedaży mieszkania – o ile nie korzystasz z przewidzianych ulg. Gdy transakcja odbywa się między osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej, nie występuje podatek VAT.

  1. Jak wygląda sprzedaż mieszkania z darowizny?

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie może skutkować koniecznością zapłaty dużego podatku. Aby temu zapobiec, warto rozważyć skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania na zakup innej nieruchomości, można uniknąć zapłaty podatku dochodowego.

  1. Co z ubezpieczeniem po sprzedaży mieszkania lub domu?

Jeżeli kupiłeś polisę dla wystawionego na sprzedaż mieszkania lub domu jednorodzinnego, to po sfinalizowaniu transakcji będziesz musiał skontaktować się z firmą ubezpieczeniową. Umowa ubezpieczenia nieruchomości zostanie rozwiązana, a ty otrzymasz zwrot części składki ubezpieczeniowej.

Marek Pawłowski Marek Pawłowski

Przeczytaj również

  • Zuzanna Jóźwiak

Do zakupu mieszkania należy się odpowiednio przygotować. Jeżeli czujesz się zdezorientowany i nie wiesz, co sprawdzić przed zakupem mieszkania, skorzystaj z naszego poradnika – podpowiadamy,...

  • Zuzanna Jóźwiak

Kaucja w umowie najmu mieszkania to bardzo istotna część tego dokumentu, na którą powinien zwrócić uwagę każdy najemca jeszcze przed złożeniem podpisu. Osoba wynajmująca mieszkanie...

  • Klaudia Malinowska

Rosnące ceny materiałów budowlanych przekładają się na koszty budowy domu. Ile trzeba wydać, aby na zakupionej działce wybudować dom o powierzchni 80, 100, 120 czy 150 mkw.? Sprawdzamy, ile...