poradnik

Czym jest i ile powinna wynosić kaucja w umowie najmu mieszkania?

  • Zuzanna Jóźwiak
  • Nieruchomości

Czym jest i ile powinna wynosić kaucja w umowie najmu mieszkania?

Kaucja w umowie najmu mieszkania to bardzo istotna część tego dokumentu, na którą powinien zwrócić uwagę każdy najemca jeszcze przed złożeniem podpisu. Osoba wynajmująca mieszkanie natomiast, przed stworzeniem umowy najmu, powinna zapoznać się z zasadami ustalania i pobierania kaucji, a także dowiedzieć się, w jakich przypadkach będzie miała prawo nie zwrócić kaucji najemcy. Wszystkie kwestie związane z kaucją w umowie najmu mieszkania omówione zostaną w tym artykule.

Czym jest kaucja w umowie najmu?

Kaucja w umowie najmu to swego rodzaju finansowe zabezpieczanie przed szkodami wyrządzonymi przez najemcę w wynajmowanej mu nieruchomości, a także przed jego ewentualną nieuczciwością. Zasady ustanawiania kaucji, jej wysokości, pobierania oraz zwrotu, regulowane są ustawą z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kaucja nie jest obowiązkowa, jednak zwykle stosowana.

Dobrym rozwiązaniem, które chroni obie strony umowy najmu przed oszustwem czy niezgodnością opinii przy rozliczaniu się z kaucji po zakończonym najmie, jest sporządzenie zdawczo-odbiorczego protokołu. Dokument ten jest dowodem potwierdzającym faktyczny stan nieruchomości w momencie przekazania jej najemcy, czyli określającym to, co jest objęte kaucją. Protokół zdawczo-odbiorczy chroni najemcę przed zarzutami ze strony wynajmującego dotyczącymi ewentualnych uszkodzeń mieszkania lub braków w wyposażeniu i jednocześnie jest dowodem dla wynajmującego, że wyposażenie lokalu uległo zniszczeniu lub zostało usunięte. Na podstawie tego dokumentu najłatwiej jest dojść do porozumienia w kwestii zwrotu lub jego braku po rozwiązaniu umowy najmu, dlatego warto go sporządzić.

Ile powinna wynosić kaucja w umowie najmu mieszkania?

Według wyżej wymienionej ustawy kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Rzadko zdarza się, by właściciel mieszkania zażądał aż tak wysokiego zabezpieczenia – zwykle jest to koszt miesięcznego czynszu za mieszkanie lub łącznych miesięcznych opłat. Wyższa kaucja bywa ustalona często w przypadku, gdy najemca posiada zwierzęta, ponieważ wzrasta wtedy ryzyko zniszczenia mienia znajdującego się w mieszkaniu.

Wysokość kaucji musi być zawarta w umowie najmu mieszkania i powinna być określana według stawki czynszu najmu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. W związku z tym, nawet jeśli w czasie wynajmowania mieszkania czynsz wzrośnie, wysokość kaucji nie ulegnie zmianie, czyli nie będzie konieczna żadna dopłata ze strony najemcy. W przypadku przedłużenia umowy najmu mieszkania, wynajmujący ma prawo podnieść czynsz i na tej podstawie zażądać dopłaty do wniesionej wcześniej kaucji.

Czym jest najem okazjonalny?

Musisz wiedzieć, że poza tradycyjną umową najmu mieszkania istnieją również inne formy wynajmu, które mogą cię zainteresować, gdyż w większym stopniu zabezpieczają prawa właściciela nieruchomości.

Pierwszą z nich jest umowa najmu okazjonalnego, która może być oferowana tylko przez osoby fizyczne, czyli nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najemca również musi być osobą fizyczną, która potrzebuje lokum do celów mieszkaniowych.

Taka umowa może być zawarta maksymalnie na 10 lat, a jej cechą charakterystyczną jest konieczność dołączenia do niej załącznika w formie aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy. Oświadczenie ma zawierać informację, że najemca zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym w umowie oraz wskazanie dokładnego miejsca, w którym najemca zamieszka, po ustaniu umowy wynajmu mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego jest dodatkowym zabezpieczeniem wynajmującego mieszkanie, dlatego to on zwykle ponosi koszty notarialne, które wynoszą 260,76 zł.

Najem okazjonalny mogą świadczyć wyłącznie osoby, dla których jest to wyłącznie dodatkowy dochód, a nie główne źródło zarobku. Fakt sporządzenia umowy o najem okazjonalny należy zgłosić w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od jej podpisania.

Czym jest najem instytucjonalny?

Drugą możliwością jest sporządzenie umowy najmu instytucjonalnego, który do niedawna był nazywany najmem okazjonalnym dla przedsiębiorców. W tym przypadku umowa jest zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Najemcą może być jedynie osoba fizyczna, która musi dołączyć do umowy oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i wydaniu lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego.

W przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego, w oświadczeniu dołączanym do umowy najmu instytucjonalnego nie ma konieczności wskazania przez najemcę lokalu, do którego będzie mógł zostać wyeksmitowany po ustaniu umowy wynajmu mieszkania będącego przedmiotem tej umowy. Umowa najmu instytucjonalnego zawsze zawierana jest na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat.

W przypadku najmu instytucjonalnego właściciel nie musi zgłaszać umowy w urzędzie skarbowym.

Wysokość kaucji w umowie najmu instytucjonalnego i okazjonalnego

Wysokość kaucji w umowie najmu mieszkania okazjonalnego i instytucjonalnego również jest regulowana ustawą z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W obu przypadkach przepisy narzucają jednakową maksymalną kwotę kaucji, która może wynosić co najwyżej równowartość sześciu czynszów najmu.

Kiedy następuje zwrot kaucji?

Kaucja w umowie najmu mieszkania jest zwracana w pełnej kwocie jedynie wtedy, gdy mienie osoby wynajmującej, czyli mieszkanie i jego wyposażenie nie uległo zniszczeniu od czasu podpisania umowy. Nie dotyczy to jednak uszkodzeń czy śladów użytkowania wynikających z normalnej eksploatacji lokalu, gdyż zużycie się niektórych sprzętów nie jest winą niewłaściwego zachowania najemcy.

Jeżeli dochodzi do rozbieżności w zdaniach na temat zniszczenia mienia między wynajmującym a najemcą, warto sięgnąć po protokół zdawczo-odbiorczy, który powinien być (choć nie musi) dołączony do umowy najmu. Na podstawie tego dokumentu łatwiej będzie dojść do porozumienia stronom umowy dotyczącego zwrotu lub zatrzymania kaucji przez wynajmującego.

Termin zwrotu kaucji jest regulowany ustawą o ochronie praw lokatorów i wynosi jeden miesiąc od dnia opuszczenia mieszkania przez najemcę.

Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na wynajem mieszkania z tradycyjną umową, czy też okazjonalną bądź instytucjonalną, musisz zadbać nie tylko o ochronę w postaci kaucji, ale też polisy ubezpieczeniowej na wypadek nieszczęśliwego zdarzenia w wynajmowanym lokalu. Polisa mieszkaniowa powinna chronić przede wszystkim mury i elementy stałe przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi, warto jednak również ubezpieczyć wartościowe sprzęty znajdujące się wewnątrz. W doborze najlepszego ubezpieczenia nieruchomości pomogą ci specjaliści z serwisu Compero, którzy w swojej ofercie posiadają produkty najlepszych polskich towarzystw ubezpieczeniowych.

Zuzanna Jóźwiak Zuzanna Jóźwiak

Porównaj oferty OC/AC

Ubezpieczenie OC taniej nawet o 40%.

Sprawdź swoją cenę w 5 minut.

Kalkulator OC/AC
500 tys. klientów nie może się mylić. Kup tanie OC w 5 minut.
Kalkulator OC/AC

Przeczytaj również

  • Marek Pawłowski

Rozpoczęcie każdej budowy należy zacząć od wytyczenia granic działki, na której zostanie postawiony dom czy inny budynek. Konieczne jest również tyczenie budynku, gdyż to dzięki tej...

  • Marta Ośko

Mieszkanie socjalne jest terminem, który często się pojawia w różnych miejscach. Jednak co właściwie ta nazwa oznacza? Lokal socjalny to miejsce będące w posiadaniu gminy, przeznaczone...

  • Patrycja Kowalewska

Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak powinna przebiegać budowa domu krok po kroku, w poniższym artykule przyjrzymy się temu bliżej. Podpowiemy, na co zwrócić uwagę, planując poszczególne...