poradnik

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę? Odbiór samodzielnie czy z fachowcem?

  • Klaudia Malinowska
  • Nieruchomości

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę? Odbiór samodzielnie czy z fachowcem?

Odbiór techniczny mieszkania to jeden z etapów zakupu nieruchomości od dewelopera. Czeka cię odbiór techniczny mieszkania od dewelopera? Przygotowaliśmy poradnik, który pomoże ci się przygotować do tej czynności.

Odbiory techniczne mieszkań – podstawowe informacje

Procedurę odbioru technicznego mieszkania od dewelopera przewiduje tzw. ustawa deweloperska (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Czym jest odbiór techniczny mieszkań? Czynność ta polega na sprawdzeniu, czy deweloper wybudował mieszkanie zgodnie z umową i aktualnie obowiązującymi przepisami budowlanymi. Warto wiedzieć, że:

  • odbiór techniczny mieszkania od dewelopera ma miejsce przed przeniesieniem na nabywcę prawa własności lokalu,
  • każdego odbioru technicznego mieszkania dokonuje się w obecności nabywcy,
  • z odbioru technicznego mieszkania sporządza się protokół, do którego nabywca zgłasza wady lokalu.

Informacje zarówno o terminie, jak i sposobie zawiadomienia nabywcy o odbiorze technicznym lokalu musi zawierać umowa deweloperska.

Zostałeś poinformowany o terminie odbioru technicznego mieszkania, ale akurat na ten dzień masz już inne plany? Deweloper nie może dokonać odbioru w twoim imieniu – powinien zaproponować inny termin. Możesz również upoważnić specjalistę do odbioru mieszkania.

Co w sytuacji, gdy podczas odbioru technicznego mieszkania stwierdzisz usterki? Wszystkie zauważone niedociągnięcia powinny znaleźć się we wspomnianym już protokole odbioru. Z kolei deweloper:

  • w ciągu 14 dni, licząc od dnia podpisania protokołu, powinien doręczyć ci oświadczenie o uznaniu lub odmowie uznania wad. Jeżeli deweloper odmówi uznania wad, w oświadczeniu powinna znaleźć się informacja o przyczynach odmowy,

  • ma 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad mieszkania. Gdyby nie udało mu się dotrzymać tego terminu, może wskazać inny, ale wówczas powinien też uzasadnić opóźnienie.

Jeżeli stwierdzisz usterki (lub zrobi to zatrudniony przez ciebie fachowiec), to z przedstawicielem dewelopera spotkasz się w mieszkaniu jeszcze raz. Podczas tego spotkania skontrolujesz, czy wszystkie wady zostały usunięte.

Odbiór techniczny mieszkania a odbiór kluczy

Odbiór techniczny mieszkania i odbiór kluczy to dwie procedury, które z reguły nie odbywają się w tym samym czasie. Między nimi jest znacząca różnica. W trakcie odbioru technicznego – jako nabywca lokalu – sprawdzisz, czy deweloper wybudował mieszkanie zgodnie z zawartą umową. Podczas odbioru kluczy deweloper wyda ci mieszkanie. Choć nie jest to równoznaczne z tym, że staniesz się właścicielem lokalu, po odebraniu kluczy będziesz musiał m.in. regulować opłaty za mieszkanie.

Odbiór techniczny mieszkania a odbiór kluczy – różnice

Odbiór techniczny mieszkania – sprawdzasz, czy mieszkanie:

  • zostało wybudowane zgodnie z dokumentacją – w tym z umową, którą podpisałeś z deweloperem,
  • zostało wybudowane zgodnie ze sztuką i normami budowlanymi,
  • nie posiada wad – jeżeli je posiada, deweloper ma obowiązek je usunąć.

Odbiór kluczy – oznacza dla ciebie, że:

  • jesteś posiadaczem mieszkania (nie znaczy to jednak, że jesteś właścicielem lokalu),
  • deweloper nie będzie mógł wejść do lokalu bez twojej zgody,
  • masz obowiązek płacić za utrzymanie mieszkania, np. musisz regulować opłaty eksploatacyjne.

Czy odbiór techniczny mieszkania warto połączyć z odbiorem kluczy? Formalnie nie ma ku temu przeszkód, jednak w praktyce nie zawsze jest to rozwiązanie korzystne dla kupującego. Jeżeli stwierdzisz w mieszkaniu usterki, to warto przesunąć termin odbioru kluczy. Wówczas deweloperowi powinno zależeć na tym, aby jak najszybciej usunąć zgłoszone wady.

Uwaga – informację o tym, w jakim terminie odbierzesz klucze do swojego mieszkania, znajdziesz w umowie z deweloperem.

Odbiory techniczne mieszkań – samodzielnie czy z fachowcem?

Odbioru technicznego mieszkania możesz dokonać samodzielnie lub skorzystać z pomocy fachowca – inżyniera budownictwa. Które rozwiązanie będzie dla ciebie korzystniejsze? To zależy wyłącznie od ciebie, a precyzując, od twojej wiedzy i umiejętności. Poradzisz sobie z odbiorem technicznym mieszkania, jeżeli:

  • znasz prawo budowlane lub masz wykształcenie techniczne,
  • masz kompetencje miękkie i będziesz w stanie prowadzić negocjacje z deweloperem,
  • dysponujesz niezbędnymi narzędziami.

Wsparcie fachowca przyda ci się, gdy brak ci dostatecznej wiedzy lub praktyki. Przewagą inżyniera budownictwa jest nie tylko jego wykształcenie, ale również doświadczenie. Dodatkowo zna on normy budowlane, dysponuje profesjonalnym sprzętem i wie, na co należy zwrócić szczególną uwagę.

Chcesz sam dokonać odbioru technicznego mieszkania? Pamiętaj, aby umówić się z deweloperem, żeby odbiór miał miejsce w trakcie dnia. Naturalne światło będzie dużym ułatwieniem – dzięki niemu łatwiej zauważysz wszelkie niedociągnięcia.

Upoważnienie do odbioru technicznego mieszkania dla fachowca

Interesuje cię odbiór techniczny mieszkania od dewelopera przez fachowca? Specjalista, którego wybierzesz, może uczestniczyć w odbiorze razem z tobą lub dokonać odbioru mieszkania pod twoją nieobecność.

Jeżeli z pewnych względów nie możesz udać się razem z fachowcem na odbiór mieszkania od dewelopera, konieczne będzie przygotowanie upoważnienia do odbioru technicznego mieszkania. W pełnomocnictwie powinny znaleźć się m.in.:

  • dane nabywcy mieszkania – czyli twoje,
  • dane fachowca, który dokona odbioru,
  • twój odręczny podpis.

Upoważnienie do odbioru technicznego mieszkania jest niezbędne, aby przedstawiciel dewelopera miał pewność, że wynajęty przez ciebie fachowiec działa w twoim imieniu i mógł z nim przygotować protokół z odbioru mieszkania. Jeżeli nie zapewnisz specjaliście pełnomocnictwa, deweloper może słusznie nie zgodzić się na odbiór lokalu.

Zgoda dewelopera na obecność specjalisty podczas odbioru mieszkania nie jest konieczna. Kupując nieruchomość od dewelopera, możesz dokonać jej odbioru samodzielnie lub z osobą, która zna się na prawie budowlanym. Może to być specjalista lub np. twój przyjaciel czy członek rodziny.

Odbiór techniczny przez fachowca – cena

Ile kosztują odbiory techniczne mieszkań przeprowadzane przez fachowców? W firmach oferujących tę usługę ceny zaczynają się od 150-200 zł. W porównaniu z ceną mieszkania jest to niewielki dodatkowy koszt. To również jeden z powodów, dla których rośnie popularność usługi odbioru technicznego przez specjalistę.

Odbiór techniczny mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Jeżeli uznałeś, że przeprowadzisz odbiór techniczny mieszkania od dewelopera samodzielnie, warto przygotować sobie listę, która będzie przypominać, co sprawdzić. Oto 10 rzeczy, na które powinieneś zwrócić uwagę, przeprowadzając odbiór techniczny mieszkania:

  1. Ściany i stan tynków. Sprawdź, czy występują nierówności, ubytki, zacieki, wykwity lub pęknięcia. To usterki najczęściej zgłaszane przez kupujących. Upewnij się też, że kąty między ścianami są proste.
  2. Podłogi i sufity. Spękana wylewka czy odchyłki to wady, które powinny zostać zgłoszone do protokołu. W przypadku sufitu upewnij się, że nie znajdują się na nim ślady wilgoci.
  3. Stan okien i drzwi. Częstym problemem są zarysowania ram lub tafli szkła okien i drzwi zamontowanych w mieszkaniu. Wadą będzie też samoistne zamykanie lub otwieranie się drzwi czy ubytki w uszczelkach. Jeżeli zdecydowałeś się na stolarkę antywłamaniową, dowiedz się, czy otrzymasz certyfikaty.
  4. Balkon i parapety. Jeżeli do mieszkania przynależy balkon, sprawdź m.in. czy woda jest z niego poprawnie odprowadzana. W przypadku parapetów ważna jest ich odległość od grzejnika i spadzistość.
  5. Wentylacja. Upewnij się, że pomieszczenia są dobrze wentylowane. W przeciwnym razie w późniejszym czasie na ścianach mieszkania może pojawić się grzyb. Kratki wentylacyjne muszą znaleźć się w łazience i kuchni, jeżeli w tych pomieszczeniach nie ma okien.
  6. Instalacja elektryczna. Podstawą jest sprawdzenie podłączenia gniazd. Uwagę zwróć też na zawartość skrzynki elektrycznej. Znajdujące się w niej bezpieczniki powinny być opisane.
  7. Instalacja gazowa. Upewnij się, że gaz nie ulatnia się z instalacji. Świadczyć mogą o tym pęcherzyki, które pojawią się po nałożeniu na połączenia pianki do golenia.
  8. Instalacja cieplna. Sprawdź, czy grzejniki zostały zamontowane w odpowiednich punktach mieszkania. Jeżeli tak, upewnij się, że każdy grzejnik został wyposażony w głowicę termostatyczną.
  9. Instalacje sanitarne. Zweryfikuj, czy zostały one prawidłowo rozmieszczone i czy umożliwiają podłączenie urządzeń sanitarnych.
  10. Media. Sprawdź, czy do mieszkania został doprowadzony światłowód. Nie powinieneś mieć też problemu z odbiorem telewizji naziemnej, kablowej i satelitarnej.

Aby nie zapomnieć o żadnym z powyższych punktów, powinieneś ułożyć sobie plan. Dzięki niemu łatwiej będzie ci skontrolować wyniki pracy dewelopera.

Odbiór techniczny mieszkania – lista niezbędnych narzędzi

Podczas odbioru technicznego mieszkania przydadzą się następujące narzędzia: latarka, zapalniczka, mała piłka, poziomica, kątownik, taśma miernicza.

  • Latarka – światło z latarki pozwoli ci zauważyć np. nierówności czy spękania ścian.
  • Zapalniczka – przyda się przy sprawdzaniu poprawności działania wentylacji.
  • Mała piłka – przy jej pomocy skontrolujesz, czy podłogi są równe.
  • Poziomica – niezbędna do zbadania poprawności wykonania powierzchni poziomych i pionowych.
  • Kątownik – może być też ekierka; dzięki nim sprawdzisz kąty proste.
  • Taśma miernicza – najlepiej, aby miała ona co najmniej 5 metrów; umożliwi sprawdzenie, czy wymiary mieszkania są zgodne z projektem i umową.

Przeprowadzając odbiór techniczny mieszkania, nie powinieneś się spieszyć. Nie warto też w sposób emocjonalny reagować na stwierdzone usterki. Wady w mieszkaniach deweloperskich to zjawisko powszechne – możesz ich znaleźć nawet kilkanaście. Jeżeli zadbasz o wpisanie ich do protokołu, to deweloper powinien je usunąć.

Pamiętaj, że przedstawiciele firm wykonawczych czy dewelopera, którzy będą na miejscu, nie są najlepszymi doradcami. Oczywiście możesz wziąć pod uwagę ich zdanie, ale ostatecznie to ty powinieneś zdecydować, czy zauważona przez ciebie wada zostanie wpisana do protokołu. Aby ustrzec się nieporozumień, udokumentuj też wszystkie usterki – wystarczy, że wykonasz zdjęcia lub film smartfonem.

Klaudia Malinowska Klaudia Malinowska

Przeczytaj również

  • Zuzanna Jóźwiak

Do zakupu mieszkania należy się odpowiednio przygotować. Jeżeli czujesz się zdezorientowany i nie wiesz, co sprawdzić przed zakupem mieszkania, skorzystaj z naszego poradnika – podpowiadamy,...

  • Zuzanna Jóźwiak

Kaucja w umowie najmu mieszkania to bardzo istotna część tego dokumentu, na którą powinien zwrócić uwagę każdy najemca jeszcze przed złożeniem podpisu. Osoba wynajmująca mieszkanie...

  • Klaudia Malinowska

Rosnące ceny materiałów budowlanych przekładają się na koszty budowy domu. Ile trzeba wydać, aby na zakupionej działce wybudować dom o powierzchni 80, 100, 120 czy 150 mkw.? Sprawdzamy, ile...