Podatek od kupna mieszkania 2022 – ile wynosi i kiedy zapłacić?

W planach masz zakup domu lub mieszkania? Jeżeli cena znajduje się wysoko na liście twoich priorytetów, to weź pod uwagę, że kwota, którą zapłacisz sprzedającemu, to nie cały koszt nabycia nieruchomości. Uwzględnić musisz jeszcze podatek. Dowiedz się, ile wynosi podatek od kupna mieszkania i czy możesz go uniknąć.

Czy od kupna mieszkania płaci się podatek?

Tak. Nie ma znaczenia, czy kupujesz mieszkanie w celach inwestycyjnych, czy też chcesz zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Również sposób płatności za lokal (gotówka, kredyt hipoteczny) nie wpływa na obowiązek zapłaty podatku – będziesz musiał go odprowadzić. Rodzaj i wysokość podatku zależą jednak od kilku czynników, czyli od tego:

• na jakim rynku kupujesz nieruchomość – pierwotnym czy wtórnym, 

• od kogo kupujesz mieszkanie – osoby fizycznej czy przedsiębiorcy (dewelopera),

• czy jesteś osobą fizyczną, czy prowadzisz działalność gospodarczą i kupujesz mieszkanie na potrzeby swojej firmy.

W kontekście zakupu nieruchomości często pojawia się pytanie, jak uniknąć podatku od kupna mieszkania. W niektórych sytuacjach rzeczywiście jest to możliwe – więcej na ten temat przeczytasz w dalszej części artykułu.

Jaki podatek od kupna mieszkania – VAT czy PCC?

Nabywając mieszkanie lub dom, będziesz musiał zapłacić jeden z dwóch podatków – będzie to:

• Podatek VAT. Jest on charakterystyczny dla rynku pierwotnego. Jeżeli zdecydowałeś się na zakup mieszkania od dewelopera, to zapłacisz właśnie tę daninę.

• Podatek PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek PCC występuje na rynku wtórnym, czyli zapłacisz go po zakupie używanego mieszkania.

Uznałeś, że deweloper przygotował dla Ciebie atrakcyjną ofertę? Jeżeli mieszkanie sfinansujesz za pomocą kredytu hipotecznego, to pojawi się też podatek PCC. Nie będzie to jednak podatek od zakupu mieszkania, ale ustanowienia hipoteki na rzecz banku.

Wysokość podatku od ustanowienia hipoteki jest uzależniona od jej rodzaju. W przypadku zwykłej hipoteki podatek wynosi 0,01 proc. od jej kwoty. Z kolei przy hipotece kaucyjnej podatek jest stały i wynosi 19 proc.

 

Ile wynosi podatek od kupna mieszkania?

Wysokość podatku od zakupu mieszkania zależy od tego, z jakiego rynku pochodzi lokal. Daninę w innej wysokości zapłacisz, kupując nieruchomość od dewelopera, a w innej, gdy zdecydujesz się na nieruchomość pochodzącą z rynku wtórnego.

Podatek od kupna mieszkania od dewelopera

Kupując mieszkanie od dewelopera, zapłacisz VAT, który będzie już wliczony w cenę (kwota brutto). Najczęściej przedstawiciele firm deweloperskich nie rozbijają oferty na kwoty netto i brutto, przez co możesz odnieść mylne wrażenie, że nie płacisz podatku.

Uwaga! Niektórzy deweloperzy wykorzystują rozróżnienie netto-brutto, aby zachęcić klientów do zakupu mieszkania. Kwota netto za mkw. mieszkania naturalnie może wydawać się atrakcyjna. Aby uniknąć niedopowiedzeń, zapytaj przedstawiciela dewelopera, czy podana przez niego cena to kwota brutto.

Ile wynosi podatek od kupna mieszkania od dewelopera? Zapłacisz:

• 8 proc. – ta stawka ma zastosowanie, gdy mieszkanie ma powierzchnię do 150 mkw. lub dom ma powierzchnię do 3000 mkw.

• 23 proc. – gdy powierzchnia mieszkania lub domu przekracza powyżej podane metraże. Stawka 23 proc. zawsze obowiązuje w przypadku nabycia np. garażu czy komórki lokatorskiej.

Odprowadzeniem podatku (kwoty VAT) na rachunek bankowy urzędu skarbowego zajmie się deweloper.

Czy można odliczyć kupno mieszkania od podatku? Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą i nieruchomość kupujesz na jej potrzeby, możesz zredukować obciążenia podatkowe – przysługiwać będzie ci możliwość odliczenia VAT, będziesz mógł też skorzystać zamortyzacji. Dodatkowo przy zakupie nieruchomości na kredyt, będziesz miał prawo ujmować zapłacone odsetki od kredytu po stronie kosztów w księgach rachunkowych.

Podatek od kupna mieszkania rynek wtórny

Ile wynosi podatek PCC od zakupu mieszkania? W przypadku zakupu lokalu z rynku wtórnego obowiązuje jedna stawka podatku – w wysokości 2 proc. od wartości rynkowej mieszkania. Kluczowe jest sformułowanie „od wartości rynkowej mieszkania”.

Jeżeli ze sprzedającym umówisz się na niższą kwotę, ponieważ mieszkanie wymaga generalnego remontu lub ma inne wady, to możesz spodziewać się dodatkowych pytań ze strony urzędników. Inaczej mówiąc, nie zawsze cena widniejąca na umowie będzie podstawą do wyliczenia podatku (chociaż co do zasady powinna). Z kolei zaniżenie wartości rynkowej mieszkania w celu uniknięcia podatku może skończyć się dla ciebie bardzo niekorzystnie. Jeżeli urząd skarbowy udowodni, że nieprawidłowo wyliczyłeś podatek PCC, poniesiesz dodatkowe koszty.

Przykład: Kupiłeś mieszkanie, za które zapłaciłeś sprzedającemu 300 000 zł – cena nie została zaniżona. Podatek PCC od tej kwoty wynosi 6000 zł. Właśnie tyle powinieneś wpłacić na rachunek bankowy urzędu skarbowego.

 

Kto płaci podatek od kupna mieszkania?

Zarówno VAT, jak i podatek od kupna mieszkania z rynku wtórnego obciąża ciebie – jako kupującego. Musisz jednak wiedzieć, że formalności zależą od rodzaju rynku, z którego pochodzi nieruchomość. Jeżeli mieszkanie kupujesz na:

• Rynku pierwotnym – sprawa jest prosta, gdyż od dewelopera otrzymasz fakturę. To właśnie na niej znajdziesz informacje o kwocie netto i kwocie brutto. Rozliczeniem z fiskusem zajmie się sprzedawca, czyli deweloper.

• Rynku wtórnym – podatek PCC musisz zapłacić samodzielnie i dodatkowo złożyć deklarację do urzędu skarbowego. Jest też dobra wiadomość – formalności w twoim imieniu może dopilnować notariusz.

Ile jest czasu na zapłacenie podatku PCC? 14 dni, licząc od chwili podpisania umowy notarialnej lub wypełnienia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.

Warto wiedzieć: osoba sprzedająca mieszkanie również może zapłacić podatek (tzw. podatek od wzbogacenia). Wynosi on 19 proc. i płaci się go wyłącznie od dochodu, a nie od kwoty transakcji, gdy do sprzedaży nieruchomości doszło przed upływem pięć lat podatkowych od momentu jej nabycia.

Przykład: W 2019 r. kupiłeś mieszkanie za 350 000 zł. W bieżącym roku znalazłeś kupca, który odkupi je od ciebie za kwotę 400 000 zł. Oznacza to, że na transakcji zarobisz, a ponieważ nie minęło 5 lat podatkowych od zakupu lokalu, będziesz musiał zapłacić podatek w wysokości 9500 zł.

Jak uniknąć podatku od kupna mieszkania?

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje, że nabywcy określonych nieruchomości nie zapłacą PCC. O jakich nieruchomościach mowa? Chodzi o zakup:

• Mieszkania od spółdzielni –  lokalu z prawem spółdzielczym własnościowym. W przypadku takich lokali właścicielem pozostaje wciąż spółdzielnia.

• Mieszkania komunalnego według przepisów o gospodarce nieruchomościami.

• Lokalu mieszkalnego na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.

Jeżeli chcesz zaoszczędzić na zakupie mieszkania i jednocześnie nie potrzebujesz go pilnie, możesz zainteresować się choćby przetargami mieszkaniowymi. To sposób, aby kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji, bez lokatorów i jednocześnie w atrakcyjnej cenie.

Jakie jeszcze koszty wiążą się z kupnem mieszkania?

Podatek od kupna mieszkaniai cena zapłacona sprzedającemu to nie wszystkie koszty, jakie wiążą się z nabyciem nieruchomości. Ich lista jest dłuższa i znajdują się na niej: taksa notarialna, ubezpieczenie nieruchomości i podatek od nieruchomości.

Taksa notarialna

To opłata za sporządzenie aktu notarialnego, który będzie formalnym potwierdzeniem transakcji zakupu nieruchomości. Wysokość taksy notarialnej określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Ile zapłacisz? Taksa w przypadku mieszkania o wartości powyżej 60.000 zł do 1 000 000 zł wynosi 1.010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60.000 zł.

Ubezpieczenie mieszkania

Kupujesz mieszkanie na kredyt hipoteczny? Będziesz musiał kupić polisę mieszkaniową. Przyda się ona jednak również wówczas, gdy finansujesz zakup nieruchomości z własnych środków. Dopasowane ubezpieczenie będzie chronić twój majątek – w razie pożaru czy zalania otrzymasz środki, które pozwolą ci sfinansować zakup nowej nieruchomości lub remont.

Podatek od nieruchomości

Po zakupie mieszkania czy domu co roku będziesz musiał zapłacić podatek od nieruchomości. To, ile zapłacisz, zależy od tego, gdzie znajduje się twoja nieruchomość. Chociaż maksymalną wysokość tego podatku ustala Minister Finansów, to ostateczne zdanie w tym zakresie mają gminy. Formalnie nie ma przeszkód, aby wprowadziły one niższe – korzystniejsze dla mieszkańców – stawki.